工商業座談會

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澳門房地產聯合商會書面發言

                澳門房地產聯合商會會長 吳在權

前 言

 2019年底至2020年初,一場突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情快速席捲全國並蔓延至澳門。面對疫情,誠如行政長官賀一誠先生閣下所言:“市民生命優先,經濟次之”,特區政府以市民為優先,果斷、快速採取了一系列針對性的有效措施,包括暫停非緊急公共行政與公共服務;暫時關閉娛樂場;呼籲市民盡量避免外出及聚集,全社會齊心協力共同抗疫。

 然而,抗疫卻難以避免的需以暫時犧牲一定的經濟為代價,尤其是實施暫時關閉娛樂場等相關設施等一系列措施,對博彩業及整體經濟的衝擊可想而知。同樣,諸如娛樂、酒店、旅遊、餐飲、零售、房地產中介等等的中小微企也必然受到衝擊。

 在此仍處疫情防控期間探討工商業的發展,更顯得具有特別意義,尤其是應兼顧眼前困難和長遠規劃,即應對“經濟疫情”予以高度重視,才能維護及促進經濟及社會民生盡快復甦及可持續健康發展。

一、關於整體經濟

 房地產業是整體經濟中的一員,面對艱難的整體經濟環境,房地產業根本無法獨善其身。因此,在此特殊情況下,探討房地產業的發展,更加應該立足於整體經濟的背景下,才更有實際意義。

 回顧2019年,受中美貿易戰等國際經濟環境影響,2019年本澳全年經濟按年實質收縮4.7%。

 今年以來,由於受疫情影響,澳門的整體經濟估計仍會受壓。事實上,澳門作為旅遊城市及外向型的微型經濟體,高度依賴於博彩旅遊業。所以,為應對新型冠狀病毒肺炎一疫,暫時關閉娛樂場等相關設施,對整體經濟的衝擊是不言而喻。資料顯示,今年1月幸運博彩毛收入為221.26億元,較去年同期下降11.3%,今年2月幸運博彩毛收入僅為31.04億元,較去年同期降幅高達87.8%,可見衝擊之嚴重。更有專家預計,今年博彩收入可能只有去年的約五成左右,可見今年經濟形勢的嚴峻性。

二、關於房地產業

 作為房地產業的一員,在關注整體經濟發展的同時,我們必然更加關注房地產業的發展。

 首先回顧2019年澳門房地產市場的基本狀況。統計資料顯示,2019年全年樓宇單位及停車位買賣共11,022個,按年下跌26.9%。其中,全年住宅單位買賣共8,277個,按年減少2,545個,跌幅23.52%。全年住宅單位平均價格按年下跌0.8%,雖然路環及氹仔的跌幅分別為7.2%及1.5%,但澳門半島則上升2.4%。辦公室單位和工業單位全年平均價格則分別錄得33.8%及2.5%的按年跌幅。

 另據財政局資料,2019年申報結算資產移轉印花稅住宅單位成交量7,745宗,每平方米平均價格109,068元,量價分別按年下跌26.8%及1.9%。

 由此可見,2019年的澳門房地產市場整體呈現價格“好淡爭持”(輕微下降),但交投量下降較顯著的趨勢。而交投量顯著減少,對房地產中介而言可謂雪上加霜、百上加斤!

 國家主席習近平在慶祝澳門回歸祖國二十周年大會暨澳門特別行政區第五屆政府就職典禮上指出“善為政者,弊則補之,決策塞之”,這給予我們極重要的啟示。事實上,無論是否受新型冠狀病毒肺炎疫情的打擊與影響,我們均應認真審視、查找澳門房地產業發展之癥結所在,從而真正做到有的放矢,標本兼治,從善如流。

 本會認為,雖然在疫情打擊下,估計今年整體經濟環境放緩及收縮將較2019年更嚴重,但見微知著,本澳房地產整體發展所面對的各種問題包括以下幾點:

(一)缺乏一套全面的科學的中長期房地產政策規劃

 房地產發展,不是單一事物,涉及人口、經濟產業、城市規劃,交通配套、社區設施等等,及更需配合公共房屋政策等。若缺乏完善規劃,將難以令業界有足夠的市場研判依據、亦難以讓市民見到清晰的安居前景。

(二)房地產相關法制亟待完善

 法制與政策從來都是相互依存。缺乏法制支撐,再好的政策都難以得到有效貫徹落實。不可否認,澳門回歸以來,法制建設取得了一定的成績,但仍有不少需要完善的空間,尤其包括土地法、房地產中介業務法等房地產相關法制。

(三)行政干預問題

 回歸以來,得益於政局穩定、經濟發展、居民收入增加、投資渠道狹窄以至於供需緊張而使得房地產市場快速發展,以至於樓價飆升,超過一般市民較難負擔的水平。故特區政府相繼出台一系列重點在於壓制需求的行政措施,包括特別印花稅等等。但從市場規律而言,這並非治本之道,剛性需求仍然存在,樓價乾升的情況仍然存在,市民換嘍及提升生活素質的合理訴求沒有得到重視。

(四)市場透明度問題

  應該客觀認識到,房地產市場存在需要加強透明度的情況。過去存在一些交易過程透明度不足的情況,以至於受到市民詬病。

三、對促進澳門房地產業發展的政策措施建議

 國家主席習近平在慶祝澳門回歸祖國二十周年大會暨澳門特別行政區第五屆政府就職典禮上發表的重要講話指出:“不斷健全完善依法治澳的制度體系……要結合澳門實際,在科學論證基礎上,選準經濟適度多元發展的主攻方向和相關重大項目……要積極回應市民關切,着力解決住房、醫療、養老等方面的突出問題”,此外,他於今年2月23日在統籌推進新冠肺炎疫情防控和經濟社會發展工作部署會議上指出:“要繼續研究出臺階段性,有針對性的減稅降費政策,加大對一些行業復工複產的支持力度,幫助中小微企業渡過難關”,故此,我們認為,基於房地產具有民生必需品及投資價值的雙重屬性,及其對經濟、社會及民生的重要性,特向特區政府提出如下有關促進房地產發展的政策措施建議:

(1)立足實際,放眼長遠,制定一整套科學的中長期房地產發展規劃,既協助居民實現安居,更促進經濟適度多元發展。(詳見附件一)

(2)秉持“變革創新”之理念,實事求是推動《土地法》、《房地產中介業務法》、“租務法”等房地產相關法制的完善。(詳見附件二)

(3)頂層設計,統籌規劃,有效整合土地政策、城市規劃、稅務優惠、金融發展等相互配合之效益,多層面多維度支持房地產業健康發展。(詳見附件三)

(4)宜以粵港澳灣區建設為契機,發揮區域合作的互補互利優勢,尤其是臨近橫琴等對澳門住房問題的合作性,產生區域合作共嬴之效益。(詳見附件四)

(5)持續健全公共房屋政策及法制,深化“社屋為主、經屋為輔”之原則,完善公屋入住條件,扶助合條件年青人、基層、夾心階層等有真正切實需要的市民上樓安居樂業。(詳見附件五)

(6)有效運用市場規律,透過放寬首期及按揭比率、推出首次置業補貼措施、適當檢討特別印花稅等,發揮市場更大調節功能,更可調適舒緩剛需,配合市民憑自身能力在自由市場置業。(詳見附件六)

(7)配合“智慧城市”建設及社會所需,宜加強互聯網和大數據技術運用,宜考慮增建(A)公示土地儲備資料庫、(B)房地產相關數據庫及(C)房地產交易訊息發佈平台等,以提升房地產市場透明度。(詳見附件七)

結語

 所謂“多難興邦”,我國歷年來面對災難都未曾退縮,且“越戰越勇”。同時應看到,自改革開放以來,我國經濟實力長足發展,社會治理能力顯著提高,綜合國力不斷夯實,因此,即使面對前所未有的新型冠狀病毒肺炎疫情,我國仍沉重應對,全國上下同心同德,以舉國之力抗擊疫情,對戰勝疫情及其之後的經濟復甦重回正軌都具有堅定信心。

 因此,背靠祖國的澳門,只要我們同樣團結一心,堅定信念,以大局為重,以長遠為重,配合及支持特區政府的有益政策措施,齊心抗疫,也一定能夠取得抗疫的最終勝利。

 雖然新一屆特區政府班子剛上任不久,但面對疫情處理果斷、及時、有效,贏得民心,維護了社會秩序與穩定。面對“經濟疫情”,相信特區政府也能夠真正做到以民為本,集思廣益,完善各項振經濟、保民生的政策措施。

 2020年是新一屆特區政府的開局之年,本會真誠期盼當局真正貫徹落實行政長官“協同奮進、變革創新”理念,真正用心傾聽業界心聲,了解業界發展存在的困難及面對的挑戰,並對本會提出的政策措施建議加以研究及採納,從而多管齊下促進本澳房地產市場持續健康發展,促進居民安居樂業,提高市民的獲得感、幸福感,真正達致《後漢書·仲長統傳》所云:“安居樂業,長養子孫,天下晏然,皆歸心於我矣。”相信澳門的明天一定更加美好!

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附件一

立足實際,放眼長遠,制定一整套科學的中長期房地產發展規劃,既協助居民實現安居,更促進經濟適度多元發展。

長遠、科學規劃房地產業發展,是以科學發展的視角和方法論,對涉及房地產發展的各種影響因素作出全面、有效的梳理、研究及整合,杜絕及避免“腳痛醫腳”的局限性、片面性。

有關規劃應遵守資本主義社會自由市場發展規律,以促進經濟適度多元及協助居民實現安居為目標,以平衡不同的社會訴求和兼顧不同的發展利益為原則,並與諸如人口政策、城市規劃、交通及社區配套等相互協調。

科學的中長期房地產發展規劃,將起到指導未來發展之作用,且有穩定民心之利,故宜積極推動制定。

 

附件二

秉持“變革創新”之理念,實事求是推動《土地法》、《房地產中介業務法》、“租務法”等房地產相關法制的完善。

關於《土地法》檢修方面,主要存在兩個主要問題。其一,不問歸責原則,即不釐清是承批人的過錯還是政府部門的過錯而在所不問,便“一刀切”處理批租期屆滿的土地。其二,未充分發揮行政主導,即行政長官的裁量權受到限制或者剝奪。故建議應實事求是檢討修訂《土地法》,圍繞這兩大問題著手,並結合比較法研究,參考借鑒內地和香港等地區的經驗,有效平衡各方合法合理利益和訴求,維護社會和諧,促進社會公義。

關於《房地產中介業務法》檢修方面,有兩大方向。其一,應以權利義務之平衡為原則,完善相關條文,尤其是應設立服務佣金下限等,才能使得法律所加設於中介人的義務與責任更顯得公平,以及可減少甚至避免業界出現惡性競爭或其他不良行為的情況。其二,應檢討對中介人所作罰則之不合理性。這種不合理性體現的地方包括:如房地產經紀入職或離職於10 日內、公司設立互聯網網頁、或商舖搬遷未及於30 日內書面通知房屋局等無心之失,動輒罰款五千至二萬五千元,甚至其他違規事項更會被

科處二萬元至十萬元及附加處罰;以及房地產中介人須對其房地產經紀在從事有關業務時所被科處罰款之繳納負連帶責任等。

關於俗稱“租務法”的第13/2017號法律《修改<民法典>不動產租賃法律制度》檢修方面,主要在於“租霸”問題的解決機制不彰。建議設立相關的仲裁機制或有專門法庭處理,才能加快司法程序,以收阻嚇及懲罰之效。在實際操作層面,則有當局配套機制未健全以至於公證輪候需時過長的問題,建議盡快加以完善。

 

附件三

頂層設計,統籌規劃,有效整合土地政策、城市規劃、稅務優惠、金融發展等相互配合之效益,多層面多維度支持房地產業健康發展。

房地產之重要性及特殊性,在於其既影響民生素質,亦影響經濟發展及金融穩定。故此,世界絕大多數國家和地區,對於房地產都是既不希望它大起也不希望它大落,而是希望它平穩發展。誠如有研究指出,每100元的房地產投資,可拉動上下游產業鏈超過160元的投資效益。此外,房地產發展,尤其當中涉及的按揭,對於金融穩定同樣舉足輕重。因此,確保房地產的健康平穩發展,實際就是穩定金融及經濟發展。

同樣的道理,對於房地產的健康發展,必然要全盤考慮,從土地政策、城市規劃、稅務優惠、金融發展等相關方面綜合研究,全局佈局,避免只見樹木不見林的局限性。

 

附件四

宜以粵港澳灣區建設為契機,發揮區域合作的互補互利優勢,尤其是臨近橫琴等對澳門住房問題的合作性,產生區域合作共贏之效益。

毋庸置疑,地域狹小是澳門發展的客觀限制因素,也是房地產發展的影響因素。而“粵港澳大灣區”戰略是國家戰略,具有高度戰略性,積極參與大灣區建設,將有助於拓展澳門的發展空間。

未來,若能充分善用粵港澳大灣區建設的機遇,尤其是橫琴開發方面,透過創新機制,為澳門居民入住橫琴創設更有利條件,確實將有助舒緩部分市民的居住需求。同時,亦有利於橫琴的開發及大灣區的創新建設,從而產生區域合作共贏之效益。

 

附件五

持續健全公共房屋政策及法制,深化“社屋為主、經屋為輔”之原則,完善公屋入住條件,扶助合條件年青人、基層、夾心階層等有真正切實需要的市民上樓安居樂業。

房地產發展,需兼顧不同階層的居住需求,因此需兼顧私人樓宇市場及公共房屋市場的平衡發展。

在公共房屋領域,基於投入資源屬公共資源的性質,應與私人樓宇市場相區分/分離,即無論是社會房屋或經濟房屋,均不應流入私人樓宇市場。

此外,考慮到社會房屋由當局直接管理以及其受益者之條件更為困難,故建議維持“社屋為主、經屋為輔”的原則,如此方能真正善用公共資源。

同時,應關注社會的動態發展,與時俱進不斷完善公共房屋的入住條件,讓符合條件的年青人、基層、夾心階層等有真正切實需要的市民上樓安居樂業。

 

附件六

有效運用市場規律,透過放寬首期及按揭比率、推出首次置業補貼措施、適當檢討特別印花稅等,發揮市場更大調節功能,更可調適舒緩剛需,配合市民憑自身能力在自由市場置業。

充分尊重及發揮市場規律的有效性,是房地產市場健康發展的不二法門。

過去,特區政府因應供需不平衡而引致之炙熱樓市,而陸續出台了一系列的限制需求的樓市“辣招”,包括特別印花稅等。事實上,房地產作為一種商品,受市場供需影響是再正常不過,解決問題的核心應在於增加供應,市場供需趨於平衡,樓價自然不會乾升。倘若以特別印花稅等違反市場規律的行為干預市場,顯然是治標不治本,且引致樓市的進一步乾升。因此,應適時檢討有關的樓市“辣招”,回歸到科學、理性的道路上。

此外,建議應適時放寬銀行按揭成數。雖然,過去當局收緊按揭表面看是防止投機炒作,但從客觀實質而言卻妨礙了市民為改善居住條件及對房屋有實際需求,且有能力供款但首期不足之市民購房,更障礙了社會經濟多元發展。因此,建議宜從宏觀角度監管本澳金融機構運作,個案信貸風險及按揭成數等應由銀行業界自行評估。

 

附件七

配合“智慧城市”建設及社會所需,宜加強互聯網和大數據技術運用,宜考慮增建(A)公示土地儲備資料庫、(B)房地產相關數據庫及(C)房地產交易訊息發佈平台等,以提升房地產市場透明度。

市場信息的不對稱,可能會引致一些合法但有可能不合理的情況。信息的公開透明、才能更有助於市場的健康發展。此外,在房地產中介服務過程中,房地產經紀無渠道查詢相關物業的資料,包括是否違規建築、凶宅、非法旅館等,以至於難以提升房地產中介的服務質量,甚至可能因此而產生不必要的糾紛。

因此,透過加強信息發布的機制建設,強化信息透明度,讓消費者有更充分的信息,將有助於市場更加公開透明,讓中介服務更加暢順高效,讓消費者可以更有效的選擇。故建議特區政府透過建設相關智能化信息平台或數據庫等,協助市場有序、健康運作。