“策言薈”── 促進本澳房地產市場平穩健康發展

澳門中華總商會理事長  馬志毅

上月底中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，面對新冠肺炎疫情和烏克蘭危機導致的風險挑戰增多，強調“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”。除了要加大宏觀政策調節力度，穩住市場主體，會議還專門提到重點風險的管控，當中對房地產市場也有着墨。比如要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善住房需求，優化商品房預售監管，促進房地產市場平穩健康發展，被外界解讀為對房地產調控的鬆綁䆁出訊號。

房價大幅波動易發生系統性風險，房價下跌造成包括地價下降的骨牌效應，影響地方政府的收入，較難實現全面“加強”基建投資這中央財經委員會早前定下的政策方針。況且房地產業和多個產業如建築裝配、金融中介等有很密切的關連，對產業拉動和穩住居民就業有實質幫助。自今年第一季開始，多地已出台放鬆房地產調控，包括降低限購限售門檻、下調首付比例、降低按揭貸款利率等多方面政策，可見鬆綁已成為大氣候。澳門方面，上月中總舉辦工商業座談會，各行各業發表對未來前景的看法，其中房地產業是較為悲觀的。根據房屋局的資料顯示，截至上月澳門共有房地產經紀從業員近6,000人，2021年全年樓宇單位及車位買賣卻只有8,802宗，平均每個從業員只能分攤到1.4套/個單位或車位的成交，今年的首季成交更跌至每月250宗左右，創近十年的新低。雖然代表樓價整體運行的指數從2019年起仍然平穩發展，但當仔細按實用面積及樓齡分類，100平米或以上，6-10年大面積的半新樓有較明顯大的跌幅，當中既有疫情導致經濟不景氣的原因，也有博彩業貴賓廳帶來的負面影響。然而，50平米或以下，800萬以下的細積單位仍然存在剛性需求，購買力高度集中下房價不跌反升，故座談會上有業界提出放寬青年首次置業的貸款限制，以減低政策對房價的人為扭曲。

自今屆政府提出五階梯房屋政策以來，位於A區的經屋群已火速開標興建，夾屋已完成諮詢並準備進入立法階段，預期立法與選址興建可同步進行，未來青年上樓的機會大增。早前筆者在本欄已對本澳的房屋政策作簡述，至此仍充滿信心。然後，畢竟房產作為大部份澳門居民的主要資產，房價下滑以及“辣招”對市場的扭曲仍然值得關注，到底何時適合鬆綁政府必須研判。與澳門一河之隔的橫琴深合區房地產同樣面對嚴重的供需失衡壓力，不論是居住或就業人口仍然增長緩慢，隨著深合區掛牌一周年將近，預計今年中“二線”海關監管作業場所驗收後，橫琴能否有大作為，仍然是各方所盼。