澳門建築置業概況，回顧及展望

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　            澳門建築置業商會 

澳門經濟回顧

• 回顧2019年，面對中美貿易摩擦，全球經濟進一步放緩；澳門經濟表現難免受到影響，2019年澳門博彩業收益錄得2,283億澳門元，按年下跌3.4%；
• 2019年澳門本地生產總值錄得4,347億澳門元，按年下跌2.2%；
• 受惠於港珠澳大橋通車，2019年訪澳旅客人數再創新高，全年錄得3,941萬人次，按年上升10.1%；
• 2019年澳門勞動市場大致穩定，失業率由2018年的1.8%下降至1.7%，總體收入中位數為每月澳門幣17,000元，按年增加澳門幣1,000元(+6.3%)，其中本地居民收入中位數為每月澳門幣20,000元，維持在2018年的水平；
• 根據勞工事務局數字顯示，澳門外地僱員數目創歷史新高，直至2019年底，外地僱員數目為196,538 人，較2018年底上升約8,000人；

澳門住宅巿場回顧

住宅需求方面

• 受外圍經濟影響下，澳門樓巿亦受到一定程度影響，據財政局資料顯示，2019年住宅總成交量為7,745宗，較2018年下跌26.8%；其中樓花巿場在樓巿調控措施及經濟環境影響，則按年大幅下跌60.5%，只有1,179宗；二手成交方面，2019年錄得6,566宗，較去年下跌13.6%；
• 在2019年整體成交當中，首次置業錄得6,248宗，佔80%，較去年下跌8.2%；可見現時住宅巿場受制於樓巿調控措施，需求基本上由首次置業支撐。

資產表現

• 在住宅成交量較去年大幅下跌的情況下，2019年樓價升勢亦上現調整；根據仲量聯行住宅指數顯示，2019年高級及普通住宅分別按年下跌5.3%及3.6%；
• 租務巿場方面，由於受到外圍經濟影響，即使在外地僱員數目回升的情況下，2019年住宅租務巿場只能保持平穩；然而，高級住宅租金則錄得下調；據仲量聯行住宅指數顯示，高級住宅租金按年下調5.3%，而普通住宅在剛性需求下，則按年微升1%。

住宅巿場缺乏供應

• 由2020至2024年，估計總住宅供應量為8,503個；當中私人住宅供應量為5,725個，公共房屋則有2,778個；
• 然而，在未來5年的私人住宅供應量，主要來自2020及2021年，2022至2024年只有388個單位供應；當然，這只是估算數字，但在巿場上已觀察不到有大型樓盤供應；
• 在政府沒有土地拍賣及回收閒置土地的情況下，預計住宅巿場在兩年後，將出現嚴重斷層，這是不難預見的；
• 縱使在新城填海A區規劃中，房屋供應增至總數32,000萬公私營單位，當中28,000個為公共房屋，但相信未能解決短期的居住需求。

總結及展望

• 2019年，在中美貿易摩擦下，澳門經濟表現依然穩健，各項經濟指標及樓巿指數影響輕微；

• 然而，2020年將是百年一遇的重大挑戰，面對環球經濟、疫症的嚴重衝擊下，環球股巿急挫及各國因疫症封城封關，全球面對前所未見的經濟危機；
• 在封關措施下，依賴博彩旅遊業為經濟支柱的澳門，基本上已沒有旅客，各行各業均受到不同程度的嚴重打擊，當中賭場在2月份更關閉半個月，博彩收益創下自賭權開放以來單月新低的31億澳門元；相信在未來疫情未明朗的情況下，澳門博彩收益仍然會處於相當低水平；
• 不少外地僱員亦不再留在澳門返回原居地，相信外地僱員數目在第二季度會開始出現明顯下降；
• 由於大部分行業出現放無薪假及減薪潮，未來失業率上升及收入中位數有所調整將在所難免；
• 在減薪及失業率上升的情況下，租務巿場受到相當大的壓力，當中，以高級住宅租務巿場影響最明顯；據巿場資料顯示，這類大面積單位租金，在第一季已明顯出現超過20%跌幅；若情況未能在下半年改善，相信住宅租金還有下調空間。
• 住宅樓價方面，縱使現時處於低息環境，加上美國宣布無限量寬政策，但澳門住宅樓價向來與賭收有一定程度相關系數，因此，本澳住宅樓價在內部多種不利因素下，有相當大的下行壓力；然而，經過第一季度後，現時巿場上開始出現劈價單位，減幅約10-15%，主要是高級住宅及大面積單位為主；而普通住宅及總價於800萬以下的住宅單位跌幅較少，約3-5%；由於疫情難以估計何時結束，若疫情能在下半年好轉，相信全年住宅樓價跌幅將有所收窄。
• 政府於2018年放寬了青年首次置業按揭成數，成功降低了青年首置用家的首期門檻。現時物業價值的按揭限制主要以800萬澳門元為分界線，然而市場上符合青年首置購買的800萬澳門元以下物業大多已被消化。此外，換樓用家在考慮購買面積較大的單位時，卻因非首置的按揭成數限制，需要準備龐大的資金支付首期(最高按揭成數為40%)及預繳額外稅項取得印花稅為物業價值的5%，這些有換樓需求的用家需要通過較高門檻才可提升生活質素，並且佔據了部份單位無法為市場作流轉。按揭指引中的物業價值由2012年起已採用至今，但現時的物價已大幅超越當年的水平，一般樓齡較新的兩房或三房住宅單位的物業價值已超過800萬澳門元。故此，政府應重新審視這些界線的適用性，為市場釋出二手供應以舒解樓市困局。

建築工程項目方面

• 私人工程-

2019年全年審批完成項目新動工住宅單位只有342個，至2020年1月發出使用准照樓宇住宅單位共3,886個單位，在建中只剩餘3,959個，設計階段9,039個，因政府回收閒置土地，發展商把剩餘的住宅項目趕緊在土地批地年限到期前開發，但私人樓宇新項目未見投入市場。在建中酒店還有16個項目，共6,814個房間，總括而言，私人工程量不足。

• 公共工程-

2019年大型公共工程啟動中包括填海C區填海工程、A區B4公共房屋建造工程、離島醫療綜合體主體建造等仍然在建中。公共大型工程項目主要圍繞在新填海方面工程，部份新酒店項目尚未竣工，工程量未見有較新消息。

2020年初至今疫情的原因，政府先行推出大量中、小型公共工程以舒緩建築業可持續有工開，保障工人就業。

• 澳門半島舊城區更新再創就業 -

澳門半島舊城區內住宅單位，部分已經殘破不堪，不適合居住且帶來公共安全隱患，舊區必須進行活化改造，重新其經濟效益，增加供應量，創造就業等多方面功效，而這議題已談及多年，冀望政府推出可行條件，有利舊區加快更新。

例如，老城區大部分業權都屬於私人，業主想重建物業卻面對各類條例制約，難以推進具有效益的重建和改造，舊城區建築物不斷老化，居住及營商條件差，區內漸漸荒廢，浪費老城區特有的人文氣息和土地資源；現時法律、行政程序等對都巿更新方面討論多年，舊城區重建的經濟價值未能在短期內釋放，若這方面有了明確的相關法規及指引，將對建築行業、對整個澳門的經濟可持續發展及產業多元化方面是相當有利。

• 展 望

建築工程方面發展；

2020年新一年開始，澳門的建設，尤其是在大型私人工程方面，有嶄新的發展。新建設的項目包括世界上以最新穎設計，以先進建築技術及機械，及以現代建築管理模式建成的五星級豪華酒店，亦包括可以媲美世界上其他先進國家的大型國際級表演場地，零售飲食設施，及其他旅遊設施。

同樣重要的一個環節，就是在這急速發展建設期間，澳門工程界及設計界的年青專業人士及建築公司都享受到提升專業水平及提升實踐經驗的罕有機會。以上的發展對澳門提升本地年青人及企業的國際視野，技術水平，及綜合管理經驗有莫大的裨益，亦為澳門更好裝備自身條件，為日後融入大灣區經濟及社會的必然方向，奠下重要的基礎，惠及整個澳門社會。

隨著澳門旅遊博彩的設施逐步完善，博企建設項目大部分完工，建築業的發展速度放緩，雖然當局加大基建項目投入，但礙於項目規模及技術性質關係，這些工程從策劃到實施大都未能充分惠及本地傳統的業界持分者；更兼當局對私人發展項目的審批程序冗長反覆，發展項目大減情況下，造成本地傳統建築界經營困難。

希望當局在公共工程建設能適度提供政策，在質和量上扶持本地建築業，特別在引入外來企業參與工程建設時必須考慮加入本地持份者的元素，令國際上先進的工程設計、管理及施工經驗可以移植澳門，落地生根，有效提高行業水平，為澳門建築業界走進大灣區發展構建實質性的基礎。同時在新城填海A區的公共房屋及配套設施的民用建設方面，無論在規劃、設計、監理及施工等各個環節，本地傳統業界均擁有充足的技術力量和經驗，當局適宜考慮將項目分階段、分區域、分板塊有序投入，務求為本地建築師、工程師、承建商、供應商，分判商及基層工人提供機會參與A區的建設，將該區打造成具澳門特色，迎合澳門社會需求的新城區，推動本地建築業持續發展，實現業界一貫以來渴望參與特區建設的初心和夢想！

• 人資情況

建築業人資補充

儘快落實<<非全職工作制度>>，非全職員工可補充勞動力不足的問題，吸納不同需要人仕重新投入職場，唯法律制度必須具實際性、可操作性的，滿足僱主需要及維護僱員利益。

澳門勞動力人口不足是確實的問題，多年來外僱對本澳發展有著一定作用，唯申請外僱手續及配切方面，仍存在優化空間，實際操作方面有不足，尤其申請職種方面的要求，中小企難以切合實際營運操作，建築行業方面亦因為工種繁多，如逐一配對也不合實際操作。

• 結 語

建築置業界面對區域化發展所帶來之商機，面對著突如其來的疫情問題，我們同共難關時期，也必須與時並進，迎難而上。最後，祝願本澳工商各界齊心協力，共同優化自身的條件，面對競爭，脫穎而出。