澳門地產發展商會發言稿

　　　　　　　　　　　　　　　　　　澳門地產發展商會會長 陸惠德  2020年3月 

　自今年新春以来，新冠肺炎疫情爆发對本澳樓市帶來極大影響，為避免2003年“沙士”令樓市大跌進而引發經濟蕭條的情況再次發生，本會希望澳門特區政府能考慮到房地產中小企的經營和生存壓力及本澳市民的實際購房需求，放寬調控政策，維持澳門樓市的健康、穩定發展。具體建議如下：

1. 根據第2/2018號法律《取得非首個居住用途不動產的印花稅》規定，市民購買第二個住宅單位時需額外繳付樓價5%的取得印花稅，而購買第三個或以上住宅單位時則需額外繳付樓價10%的取得印花稅。但自2018年推出此法律後，并未起到降低樓價的作用，反而是原本持有物業的業主因擔憂將來重新買入物業時需繳付額外10%的印花稅而選擇不出售已持有物業，此舉令樓宇供應量急降，而放盤的業主也因本澳樓宇供應量不足叫價更高，想置業者可選擇的樓盤也減少，市民买楼更为艱難，只好将置业的希望完全放在政府推出的經濟房屋上，本會建議撤銷《取得非首個居住用途不動產的印花稅》的規定從而提升樓宇市場的供應量，穩定樓宇價格。

2. 本澳物業價格昂貴，市民一直感歎難以儲蓄購樓首期，2017年金管局收緊了按揭的成數，以800萬的樓宇為例，限制了銀行只能借5成(首置)或4成(非首置)的貸款，市民需自付400萬以上的首期，許多市民有能力供款但無法繳付高於樓價一半的首期負擔。現時澳門的銀行均具有穩健而成熟的借款人評估機制，能準確分析供款人的還款能力，本會建議政府應撤銷對銀行按揭成數的硬性規定，把決定按揭成數的權力交還給銀行，由銀行按照置業者的實際還款能力評估後決定，減輕置業者的首期負擔。

3. 本澳樓宇供應量不足，且新樓宇價格高昂，一般市民只能購買二手房屋，現時本澳樓宇的樓齡普偏超逾25年，且本澳樓齡也漸趨“老年化”，唯樓宇按揭的借款年期一直沿用為50年減樓齡，大部份25年以上的樓宇借款年期太短，令本澳市民承受巨大的供樓壓力，本會建議可適時調整把供款年期放寬至60年減樓齡。

4. 考慮到樓宇借貸金額大，而供款年期仍沿用以65歲減去借款者年齡，參考香港銀行以85歲減去借款者年齡，本會建議澳門也可放寬至70歲減借款者年齡，並容許加入較年輕的子女成為借款人，借款年期按較年輕的借款人年齡計算，鼓勵市民買入單位與長輩同住，可讓長輩老有所依並解決長者及幼兒的照顧問題，同時也能改善房屋供應量不足的問題，建議容許銀行按照借款人實際能力增長還款年期以減輕置業者的壓力。

5. 《房地產中介業務法》已在本澳實施近七年，已經到了必須進行一次全面的檢討和修改的時候了。現時受到新冠疫情的影響，本澳房地產交易近乎凍結，而本澳地產中介人以中小企為主，抵抗風險的能力較弱，十分需要政府的扶助。但是中介法當中對地產中介人、地產經紀的罰則確是相當重的，動輒上千甚至逾萬元，不僅影響地產仲介公司營商，更影響從業員生計，本會認為從培育和扶持本澳廣大中小微企發展的出發點，應借此次機會將中介牌照費用及各種違法行為的罰則全部降低一半，舒緩房地產中小企業的經營壓力。此外，現文本中規定房地產中介須設於商業、服務、寫字樓或從事自由職業用途的不動產內。但現實情況是本澳的工業大廈其實早已因本澳工業式微而事實上改變用途為商業和服務功能，從支持中小企及促進產業多元發展的實際角度考慮，我們認為應放寬申請條件，讓棲身在工廈內的地產中介公司也可申請中介牌照，方便企業靈活運營。

6. 現時特區政府積極推動都市更新，但現行的稅務政策對重建等方面做成極大障礙，例如取得印花稅。因重建的首要條件需集中業權，而發展商多以公司來收購業權，按現行的法律，以公司收購每個住宅單位除需繳納一般按1-3%計算的財產轉移印花稅外，另需繳納10%之額外印花稅，再加上取得印花稅5-10%。一個需重建分層樓宇的收購成本已經大幅增加，稅務亦要立即付清。這只是收購土地的價格，還未計算建築成本、利息以及土地溢價金等其他成本。對房產徵收多重稅款會使發展商卻步，變相令投入成本及難度大增，造成發展商不願投入都市更新。希望政府考虑减轻参与都市更新发展商的叠加税务负担。

7. 根據第2/2019號法律《重建樓宇稅務優惠制度》，樓宇需要已被評估為危樓、基於公共利益或已取得工務局核准拆卸的情況下作出的不動產轉移才能申請豁免印花稅，本會相信政府的出發點是鼓勵重建，推動都市更新。可惜條件定得過高，要符合條件已不容易，樓宇須已被評為危樓或已取得核准拆卸的情況下才能申請，這令都市更新工作極為被動。此外於財產移轉的時候亦可能因原業權人死亡等不同情況而導致發展商未能取得百分百業權，未能重建等風險亦未獲考慮，而發展商未能取回印花稅，更令重建風險大增。另印花稅等需要發展商完成項目後才可以申請退回，但資本成本不斷提高，發展商亦一樣要承受市況下行的問題，但投入的資本卻未有足夠誘因可予平衡風險。本會建議政府撤銷《取得非首個居住用途不動產的印花稅》，以及檢討調整《重建樓宇稅務優惠制度》給予條件放寬，當發展商動工重建時按條件逐步退回已繳納之10%額外印花稅，令發展商的資金成本得以下調，推動都市更新工作。

8. 《重建樓宇稅務優惠制度》亦有一項規定，因重建的優惠要發展商把重建後的分層單位轉予原業權人承受才能有印花稅的豁免，但這並未考慮原業權人可能想換區居住的現實情況。建議亦作出更改，改為優先出售予原業權人，如原業權人放棄優先權，原業權人可另行購買本澳其他地點的樓宇，發展商可以出售予第三者而繼續享有之前的轉移印花稅豁免，此舉能增加靈活性及推進都市更新的目的，而發展商出售後亦會在利潤計算所得補充稅，這可令政府、發展商及業權人三方都可顧及，達至三贏。

　以上各項建議是澳門地產發展商會收集了會員企業及業界仝人的意見後綜合整理所得，希望特區政府能對本澳房地產調控政策進行全盤考慮，合理調整，加大對本澳房地產中介行業中小企的關注和支持，幫助房地產業界度過新冠疫情的寒冬，使本澳房地產行業得以持續發展，共同為澳門的長期穩定繁榮作出努力。